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农村集体土地租赁合同纠纷案
办理律师:牛海燕律师      办理日期:2008年度

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一、基本案情
原告为农村集体组织的村民,于2002年10月6日与被告签订《承包土地使用合同书》(下称《合同书》,将承包的土地出租给被告,租期为20年,租金每年40,000元,于每年5月1日前交纳。此后,双方均依约履行,被告将土地用于存放大型机械。2006年原告不愿再将土地出租给被告,被告向原告交2006年度租金时,原告不再收取,并以被告欠付租金为由诉至法院要求解除合同,收回土地。我所代理被告应诉。
二、本案涉及的法律问题
1、《合同书》是否合法有效
《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”根据这一规定,农民集体土地的使用权,原则上不允许出让、转让或者出租用于非农业建设,只有一种情形可以例外,就是对于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移的情形。这种情形是指乡镇企业破产、兼并,企业的资产(包括厂房等)发生转移而导致土地使用权发生转移,如果土地上没有建筑物等设施,集体土地的使用权将不允许转让,也不得转让用于非农业建设。
《城市房地产管理法》第8条规定:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”
根据法律的规定,如属于农村集体的土地出租用于非农业建设,则《合同书》无效。本案中涉案土地用来存放吊车等大型施工机械,是否属于非农业建设还有待法院的认定。
2、《合同书》中约定了合同解除的条件,条件成就,合同是否当然解除
本案中,被告向原告交付租金,但原告不收,却以被告欠付租金为由,依据《合同书》的约定行使解除权。
《合同法》第93条,规定了约定解除的情况。当事人可以依据约定解除合同。《合同法》第45条,“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。”
本案中,在约定的解除条件成就前,被告去原告家送过钱,但原告拒收。原告拒收租金是不正当地促成条件成就,但是,这证明责任应当在被告,可被告又很难证明,这是本案的难点。
三、两审经过
一审开庭前,我们在与原告的代理律师闲聊时,原告代理人透露从未见过原告,我们抓住这点在开庭后向法庭提出原告的身份问题,及起诉状上签名是否真实的问题,同时提出被告交租金时原告避而不见故无法交付,并且当庭拿出租金表示愿意立即交付。一审判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服,提出上诉。
一审判决后,被告按我们的安排,通过邮政汇款的方式将40000元租金寄至原告,但被原告退回。
二审开庭后,我们拿出汇款凭证及被退回的证据,进一步证明,并非被上诉人不交付租金而是上诉人故意不接受。在庭审中,我们着重强调的被上诉人仅迟交了四十多天的租金,而现在又愿意立即给付租金和相应利息,上诉人订立合同的目的完全能够达到的理由最终得到了二审法院的认可,并写在判决书中。二审判决的结果是维持原判。
四、办案思考

原告在两审庭审过程中,均未提及合同效力问题,两审法院对合同效力亦未作审查。在解除合同与继续履行合同之间,法院审判的原则是尽量继续履行合同,维护交易安全。

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